rezidentiAlex.ro: blog despre imobiliare, marketing si internet

Bucurestiul devine un oras frumos!?!

admin — Fri, 18 May 2012 03:41:47 +0000

Bucurerstiul este verde (cel putin sectorul 1)

Ma gandisem sa scriu un articol despre potitica si despre politicieni dar am zis sa nu imi “impurific” blogul Dar totusi nu ma pot abtine: chiar nu exista in (sau pe langa) partidele care au venit la putere un om OK pentru postul de Ministru al Invatamantului?
Asa ca azi vreau sa va dau cateva semne ca Bucurestiul nostru este pe drumul spre mai bine si ca acest lucru este deja recunoscut si de altii.
- avem PIDU. Sunt interesante proiectele de prezentate acolo, cred ca mai putea “inventa” si eu cateva. Insa mi se pare foarte grav ca la elaborarea acestui “concept” nu se tine cont de un aspect minor: in Bucuresti exista si masini!
- centrul istoric e gata si a fost deja inaugurat de suporterii spanioli. Aleluia! Astept acest moment de ani de zile. Si unul-doua parkinguri? Ganditi-va si la unul pentru autocare, daca vrei sa aveti turisti…
- avem pasajul Pipera si, cu toate warning-urile celor din presa, se pare ca functioneaza foarte bine! Apropo de presa: nici nu se putea altfel articolul din ZF care anunta deschiderea pasajului era ilustrat cu o fotografie in care troneaza Sky Tower.
- apropo de lucrari majore de infrastructura, daca s-ar rezolva si centura nord astfe incat sa faca legatura dintre A1 si A2 pe un drum cu 2 benzi ar fi super! Si daca se poate sa ne terminati si autostrada Bucuresti Ploiesti, nu ca am avea nevoie de ea, dar da bine pentru campania electorala!
- se lucreaza la metroul din Drumul Taberei, care se spera sa fie gata in vreo 2-3 ani. Mai mult se apuca si de cel care duce la aeroport, la Otopeni… Dar ce aiurea: din centru trebuie sa schimbi doua metrouri pentru a putea ajunge acolo!
- un partid politic a recrutat consilier municipal pe Bestjobs si prin outdoor, pe baza proiectelor propuse de candidati. Proiectul castigator a fost amenajarea formei de relief cunoscuta sub numele conspirativ de “lacul Vacaresti” intr-un parc. Asa ar aparea un parc urias in zona Oltenitei/ Vacaresti si va duce la o evolutie interesanta a preturilor imobiliarelor din sectorul 4.
Si ce este mai interesant e ca multe din aceste realitati mi-au fost scoase in evidenta de straini! De straini care veneau din orase cu cateva clase mai sus decat Bucurestiul!
Deci Bucurestiul este pe drumul cel bun. Keep walking!

(sau suntem in campanie electorala si totul pare mai frumos ca in realitate?…)

Aoleo maica! Pleaca Carrefour din Romania…

admin — Thu, 26 Apr 2012 04:10:34 +0000

Zilele acestea se petrece in presa o adevarata isterie lansata in urma anuntului facut de carte un bancher de la ING ca grupul de retail francez ar putea sa faca un exit de pe piata romaneasca. Ca ce o sa faca cele cateva mii de angajati, ce o sa zica vecinii si investitorii, de unde ne mai parovizionam noi etc.
Eu propun sa cool down un moment si sa ne gandim putin. Carrefour nu va pleca (daca va pleca) nici cu cladirile, nici cu terenurile, nici macar cu marfurile de pe rafturi sau cu personalul. Un exit se face prin vinderea companiei/ vinderea activelor.
Deci tot ce vedeti acum cu logo Carrefour va ramane la locul lui, dar va fi marcat acum cu Cora/ Auchan/ Real etc sau de ce nu SPAR sau poate chiar Leclerc. Personalul va fi preluat (poate cu doar cateva exceptii puctuale) de retailerul care va cumpara magazinul cu pricina/ sau poate intreaga retea. Si oricum la ce conditii de munca au angajatii Carrefour (si in general cei din hypermarketuri) eu zic ca ar putea profita de aceasta ocazie pentru a face si ei un “exit” din aceasta meserie.
In concluzie eu nu vad motive majore de ingrijorare, mai ales ca presimt ca in cazul in care chiar vor sa iasa de pe piata, au deja pe jumatate pregatita tranzactia de exit. Poate le-a intermediat-o chiar ING-ul, ca altfel cum sa faci publice asemenea informatii despre in client al tau?
Ciudat…
[PS. Stiu ca sunt cacofonii in articol.]

Proiecte imobiliare noi in Popesti

admin — Tue, 24 Apr 2012 04:18:00 +0000

Nu am mai intrat de ceva vreme pe net ca sa caut ce se mai intampla in Popesti Leordeni si in zonele adiacente (Berceni, de exemplu), pentru ca stiam ca zona este pe maini bune
Am intrat ieri pe situl Premier si am remarcat o serie intreaga de noi proiecte rezidentiale, sau macar de proiecte pe care nu le stiam eu.
Agnes Residence, Viva Residence, Betty Residence, Flora Residence. Iar daca v-ati saturat de atatea “Residence”-uri, aveti si un proiect cu un nume “atipic”: Conacul Brancoveanu. Va previn totusi sa nu va asteptati la un proiect arhitectural in stil brancovenesc/ neo-romanesc
De asemenea la unele proiecte s-a ajuns la fazele urmatoare, de exemplu: Corvaris Residence 2 sau Sunny Villa 2 sau chiar Gama 3, Sabina Residence 3 si Brown Residence 3. De ce oare? Pentru ca fazele precedente s-au vandut!
Preferatul meu? La prima vedere as alege Viva Residence, un ansamblu de vile insiruite cu un pret excelent, un fel de apartamente pe pamanat, beneficiind de o mica gradina. Functionalitatile unei vile la pret de apartament de 3 camere.

Cateva vesti bune din imobiliare

admin — Thu, 19 Apr 2012 11:49:14 +0000

- Volumul tranzactiilor imobiliare in primul trimestru al lui 2012 a fost de aproape fiind cel mai bun trimestru din ultimele 12 luni. Numarul de tranzactii nu a fost foarte mare, dar acest lucru face ca valoarea unitara a tranzactiilor efectuate sa fie semnificativa.
- Green Lake pare sa iasa din insolventa. Schema de reorganizare propusa pare ca a dat roade, iar BancPost le va acorda un credit suplimentar. Daca se rezolva cu bine si daca mai scad putin preturile, atunci poate fi o oportunitate sa cumperi o proprietate acolo. Ansamblul arata foarte bine.
- Dupa ce s-a zbatut cativa ani in chinuri, cu un picior in groapa si cu altul in albia Argesului, Green City a gasit cu greu calea spre lumina, respectiv vilele insiruite. Dupa cum se vede aici le sugerasem aceasta solutie de mult… In fine, faza cea mai tare este ca, acum ce au produsul star care se vinde super bine, hop si Coldwell Banker sa le ia exclusivitate.
- A inceput tIMOn, in Piata constitutiei, in fata la Palatul Parlamentului. Oferte speciale, case de vacanta la preturi incredibile, eveniment de decoratiuni interioare si mobilier, surprize. Deschis pana duminica inclusiv.

New balls in real estate

admin — Tue, 17 Apr 2012 03:47:38 +0000

Daca ne intoarcem cativa ani in urma vom constata ca prin 2007-2008 mass-media “mustea” de stiri de genul “Firma X, binecunoscut producator de radiatoare de aluminiu, va lansa un ansamblu de blocuri noi cu 1200 de apartamente” sau “Compania Y activand in domeniul productiei de mezeluri isi va reloca activitatea cu scopul de a dezvolta un proiect rezidential imobiliar pe locul actualului sediu (situat intr-o zona industriala linistita din nordul capitalei, nota noastra!)”.
Va aduceti aminte fara indoiala de aceste stiri, in ultimele momente ale valului imobiliar gaseasi 4-5 pe saptamana. Existau desigur si multi dezvoltatori autohtoni, cu un background de 2-3 proiecte (in medie), nici nu aveau de unde/ cand sa acumuleze o experienta majora, in contextul in care dezvoltarea imobliara a Bucurestiului incepuse cu vreo 10-12 ani inainte de perioada mentionata la inceputul articolului. Mai erau cei 4-5 grei autohtoni, plus un val de dezvoltatori de peste hotare veniti sa profite de boom-ul local. Si desigur o masa informa de persoane fizice care construiau blocuri/ case. Cam asa arata peisajul acum fix 5 ani.

Ei bine, ne intoarcem in prezent, ne uitam in jur si ne dam seama ca totul s-a schimbat. Pe masa de monopoly a capitalei prima parte a partidei s-a terminat, iar ceea ce se intampla acum este un joc nou, dupa alte regului, dar mai ales cu alti players-i. Acestia au intrat in joc si au schimbat dupa cateva aruncari de zaruri raporturile de forte din piata. Prin cateva tranzactii spectaculoase si-au marcat teritoriul si au dat semnalat pietei ca urmeza o noua etapa.
Noii actori sunt acum fondurile de investitii, bancile si retailerii (in principal hypermarketurile). Sunt companii cu o putere financiara uriasa, care pot dezvolta “efecte de parghie” de nebanuit si care au realizat ca este “now or never”.

Bancile isi organizeaza divizii de imobiliare, bancile isi lanseaza portaluri imobiliare, bancile angajeaza strategi pentru a gasi solutii pentru portofoliile imobiliare pe care le detin.
Firmele de retail (hypermarketurile) au acumulat in toti acesti ani sume uriase (chiar si in criza oamenii mananca!), mai mult pot lejer beneficia de creditari din partea grupurilor sau de la banci. Pentru ei acum de viata si de moarte este dezvoltarea retelei, cucerirea ne noi teritorii, intrarea in cartiere, gasirea de pozitii cu cathment-uri cat mai bune. Asadar este perfect natural ca un hypermarket sa aibe propria sa divizie de dezvoltare imobiliara (Carrefour Property, Cora Development sau ImmoChan) cu scopul de a gasi si fructifica cele mai bune locatii si oportunitati ale momentului. De ce sa te inghesuiesti sau sa faci eforturi sa intri cu hypermarketul intr-o cladire construita de un altul cand poti (si ei chiar pot) sa iti construiesti tu spatiul pentru urmatorul tau hypermarket, exact asa cum te avantajeaza pe tine? Vezi tranzactia de la Brasov de acum cateva zile. Inca un exemplu: IKEA prin Inter IKEA, care au cumparat doua terenuri foarte interesante, la preturi comptitive in locatii cheie in oras. Pe pariu ca vor lansa doua proiecte de succes?
Ultima categorie de actori in acesta nou piata imobiliara: fondurile de investitii. I-am lasat la sfarsit pentru a le acorda respectul cuvenit. Dupa parerea mea, fondurile de investitii sunt transformers-ii pietei imobiliare actuale. Aceste companii pot activa atat ca un dezvoltator imobiliar, pot intermedia tranzactii imobiliare, uneori ele pot avea activitati de banca de investitii, alteori par a fi case de avocatura; iar bursele si pietele financiare fac parte din activitatea lor de zi cu zi. La fel pentru partea de Property management, fara de care succesul pe termen lung nu poate exista. Rezultatul acestui mix impresionant de competente? Niste tranzactii imobiliare de o mare complexitate si spectaculozitate, niste proiecte imobiliare cum nu s-au mai vazut pana acum. Sau, uneori, pur si simplu niste proiecte imobiliare care functioneaza din start la parametrii stabiliti.

Azi Imobiliarele nu mai par a fi pentru toata lumea. (Ce bine!) Welcome to Real Estate 2.0

NEPI, you can do better!

admin — Tue, 03 Apr 2012 11:50:17 +0000

NEPI-proiect-propus-piata-victoriei

Acum cateva luni fondul de investitii NEPI a obtinut un teren superb chiar in Piata Victoriei, mai exact pe Bd. Aviatorilor nr. 8. Terenul are suprafata de cca 500 mp si e situat la intersectia Bd Aviatorilor cu Str. Paris, chiar in sptele statiei de metrou, si “contine” o cladire monument, dar aflata intr-o stare de depreciere avansata.
NEPI si-au propus sa construiasca o cladire de birouri, dar parametrii urbanistici valabili pentru zona nu le permit sa obtina un proiect prea rentabil. Bulevardul Aviatorilor are un regim redus de inaltime si care, culmea, chiar este respectat. Ce solutie au adoptat cei de la NEPI pentru viabilizarea proiectului lor? Cea logica, cea obisnuita, cea banala. Au solicitat in sedinta CTUAT modificarea parametrilor urbanistici regimului de inaltime, POT si CUT pentru zona respectiva.
Repet este solutia care se aplica de fiecare data in Bucuresti. Dar eu nu cred ca e cea mai buna, mai ales in cazul lor. Ei risca sa isi piarda capitalul de simpatie pe care si l-au creat in timp si de care se bucura in prezent. Ii paste riscul sa fie asimilati cu dezvoltatorii care ridica P+12 in zona de P+4. Si ar fi pacat…
Mai ales ca eu sunt convins ca mai exista si alte variante.

Luna Martie pe scurt

admin — Sun, 01 Apr 2012 06:24:01 +0000

Vesti de primavara de pe frontul imobiliar!
- Sa incepem cu o veste buna: a trecut iarna! si, wow, ce iarna am avut! Imobiliarii au rasufalt usurati cand au constatat ca au iesit clientii din case si au reinceput vizionarile. Firmele de facility management au trecut printr-o perioada palpitanta, plina de incercari…
- Sa trecem la vestile proaste. Ultima perioada a adus (inca) o serie de insolvente in imobiliare. Universul (in 2007-2008) ne amenintau cu un proiect un proiect cu imobile de 30-40 nivele in campurile de pe DN1, la intrarea in Brasov, Bel Rom, Ibiza etc. Ce ar fi interesant de remarcat e ca insolventele se intalnesc la greu si in alte industrii, nu doar in imobiliare. Dar numai cele din imobilare aduc “the buzz”…

locuinte-modulare-constanta

- Radu Mazare va finaliza in curand un proiect de locuinte sociale in Constanta. Ne bucura tehnologia aleasa (containere) dar ne pare rau ca s-a mers pe cea mai basic varianta. Cu doar un pic mai scump s-ar fi putut realiza ceva mult mai frumos si mai placut pentru locatarii proiectului. Containerele se puteau dota cu balcoane sau macar cu niste ferestre mai generoase.
- Unii au organizat o conferinta in care au spus exact ceea ce afirm eu in permanenta de cel putin un an pe blog. Dati pietii imobiliare ce vrea sa cumpere si veti avea succes. Dar ei sunt invitati de Finacial Times Limited pe cand eu urlu la luna degeaba (adica, nu chiar degeaba, sunt unii smecheri care imi sorb fiecare cuvintel in cautare de idei)…
- Ca de fiecare data, inainte de TIMON, se organizeaza o conferinta de presa pentru a situa in contextul actual acest eveniment imobiliar. Cu aceasta ocazie s-a anuntat ca stocul de locuinte noi a scazut. Insa ceva este si mai important: stocul existent acum este in proportie de 80-90% invandabil datorita preturilor scoase complet din context. Deci piata are nevoie de proiecte noi, adaptate cererii. Le vom gasi oare la TIMON? I hope so… Mai ales ca… si trecem la ultimul punct
- … tot in martie s-au mai anuntat si ceva proiecte noi, care urmeaza sa fie lansate cel mai probabil in cursul acestui an: Impact, Volumetric si altii.

De ce va avea succes Raiffeisen Evolution cu Promenada

admin — Mon, 26 Mar 2012 06:01:39 +0000

Promenada Mall

Ultimele luni media a acordat o atentie sporita proiectului Raiffeisen Evolution din Aviatiei (mai ales ZF). De ce oare o banca recunoascuta pentru prudenta pe care isi construieste afacerile ivesteste intr-un proiect de o asemenea amploare? Oare nu este dovada in plus ca in piata imobiliara autohtona mai exista suficient spatiu pentru proiecte noi de succes (asa cum vorbeam in articolul precedent)?
Asadar iata cateva motive pentru care cred in succesul proiectului Promenada:
- trecand peste statisticile care spun ca Bucurestiul “sta slab” la suprafata de spatii comerciale per locuitor, piata cere un nou mall. De la ultima inaugurare au trecut vreo 2 ani si pana la prima noua deschidere va mai dura cel putin un an. Acesti 3-3.5 ani au indus o stare de plicitseala, de blazare, mai ales in randul figurantilor si trend-setterilor, care nu mai au unde sa se afiseze… Retailerii stiu si ei acest lucru si se vor buluci sa contracteze cele mai premium locatii din mall.
- am rostit cuvantul cheie: locatie. Promenada este localizat ideal in Nord, cu un acces rapid dinspre Primaverii Dorobanti Aviatorilor, dar si din opatrea de nord: Pipera, chiar si Iancu Nicolae. Mai adaugam aici si deservirea mallului de catre metrou, dar si existenta unei zone cu densitate a populatiei mare (si cu proprietati nu tocmai ieftine) Stefan cel mare, et voila!
- dar doate acestea nu ar fi garantat un succes fulminant. Un proiect remarcabil trebuie sa se diferentieze fata de tot ceea ce s-a facut pana acum. Si promenada are deja premisele pentru a ne marca retina prin personalitateea lui. Uitati-va cum arata, no comments. Alaturi Sky Tower ansamblul va deveni un icon al orasului.
- Nu v-am convins inca? Ce spuneti de cei peste 100000 mp de spatii de birouri de pe o raza de 200 m fata de intrarea in mall? In aceste birouri lucreaza cca 15000 oameni ale caror venituri sunt peste mia de euro pe luna. Doar daca isi vor lasa in medie 2-3% din veniturile lor in mall, retailerii din mall vor avea cu ce sa isi plateasca chiriile.
- Va mai dau un ultim motiv: Inovatia. Promenada este singurul mall cu terasa. Este singurul mall cu terasa din Bucuresti: v-a luat multa sa va prindeti ca asa ceva lipsea din peisaj? Aceasta va oferi o alternativa pentru cei care s-au saturat de cafenele de la primele sau ultimil nivel al office buildingurilor, pentru cei care vor sa savureze un frappe in bataia brizei de primavara.
Sursa foto

“Imobiliarele care nu mai merg”

admin — Wed, 21 Mar 2012 21:52:14 +0000

Tot citesc si aud in jurul meu ca imobiliarele nu mai merg, real estate-ul mai functioneaza in Romania. Inainte de a publica in monitorul oficial acest lucru trebuie sa avem in vedere cateva aspecte.
Asa cum spunea un prieten aici, nu se poate generaliza. Imobiliarele inseamna si rezidentiale, si terenuri, si birouri si spatii comerciale, chiar si hale industriale sau spatii logistice. Imobiliarele se pot referi la apartemente noi, dar si la locuinte comuniste; de asemenea imobiliarele implica tranzactii de inchiriere si de vanzare/ cumparare. Proprietatile tranzactionate pot fi in Bucuresti, langa capitala sau in tara. Si inca se mai pot gasi nise/ segmentari, credeti-ma.
Este evident ca in aceasta perspectiva a afirma ca “imobiliarele nu functioneaza” este o aberatie. Ca in orice piata, anumite segmente merg, altele nu.
Asadar nu trebuie sa ne mire ca apartamentele de 2 camere in blocuri noi la 150.000 euro + TVA nu se vand si dezvoltatorii respectivi intra in insolventa. Pe de alta parte, apartamentele de 2 camere la 50-55.000 cu tot cu TVA se vand si offplan, in anumite conditii. Situatii similare se gasesc atat la cladirile de birouri (in functie de locatie) sau la terenuri (cele agricole se vand ca painea calda de ex, dar au existat tranzactii spectaculoase in ultimele 6 luni si. Cu terenuri mari in Bucuresti). Totul e doar o chestie de cerere si oferta, asa cum am tot spus-o pe acest blog.
Si daca ar fi ca imobiliarele sa nu mearga, de ce Impact pregateste in prezent un nou ansamblu de vile? De ce sunt in pregatire inca vreo 3-4 malluri in Bucuresti? De ce Giulio vrea sa lanseze un nou proiect propriu cu apartamente in Popesti Leordeni, asa cum a lasat sa se intrevada pe un articol de pe blogul propriu? De ce Volumetric va da drumul unui ansamblu rezidential bine calculat langa Parcul Carol? De ce NEPI a cumparat un teren (si o cladire de patrimoniu) in Piata Victoriei daca nu pentru a dezvolta ceva profitabil? Si exemplele pot continua…

La multi ani M6!

admin — Thu, 15 Mar 2012 04:30:54 +0000

Luna aceasta televiziunea mea preferata a implinit 25 ani. Este vorba de M6 si este o televiziune franceza. Eu o urmaresc de peste aproape 17 ani si pot sa spun ca mi-a schimat viata. Prin emisiunea Capital, programele de anchete speciale, emisiunile de decoratiuni/ homestaging si chiar imobiliare. Nu mai vorbim de Pekin Express un concurs care te invita la explorare si iti dezvaluie cele mai extraordinare locuri de pe planeta… De fapt orice emisiune a lor iti aduce un mic plus, te imbogateste sufleteste, minut cu minut.
Dar mai interesant decat impactul M6 asupra mea este modul in care aceasta companie a evoluat. Dintr-un mic startup s-a impus printre primele 3 televiziuni din Franta. Au reusit diferentiindu-se complet de concurenta, adoptand programe originale si formate neabordate inca. Cum va suna de exemplu urmatoarea schema: un jurnal de stiri condensat in 6 minute si servit cu un sfert de ora inainte de ale concurentei, urmat imediat de un program umoristic care a prins imediat; ca rezultat concuresntii au pierdut cateva milioane de telescpectatori de la programele lor de stiri!
Cu o creativitate debordanta, cu mult optimism si perseverenta, dar si cu tehnici de guerilla au reusit sa obtina audiente record si sa isi castige locul in inimile publicului. Multumesc M6!